Taloutesi

Laskurit

Vuokra vai osto?

Syötä omat lukusi, niin laskuri kertoo kumpi voittaa, minä vuonna ostaja menee ohi ja mikä on se asuntojen hintakehitys, jolla tulos kääntyy.

€
€
%
%
€
v
%
%
Lisäoletukset +
v
%
%
%
Lainan erä: 1 121 €Omistajan kulut alussa: 1 518 €/kkVarainsiirtovero: 4 200 €

10 vuoden päästä, verojen ja myyntikulujen jälkeen

Ostaminen voittaa 13 000 €

Ostaja menee ohi 6. vuonna ja pysyy edellä. Tasapiste: asuntojen hintojen pitää nousta yli 1,6 % vuodessa.

Ostaminen voittaa niukasti. Jos asuntojen hinnat nousevat alle 1,6 % vuodessa, vuokraaminen olisi ollut parempi. Pidä mielessä, että asuntojen hinnat ovat monilla alueilla laskeneet viime vuosina.

Ostaja

174 000 €

Oma pääoma asunnossa myynnin jälkeen + mahdollinen salkku

Vuokraaja

161 000 €

Sijoitussalkku verojen jälkeen

Ostajan etu vuosittain

1. v10. v

Vihreä: ostaja edellä. Oranssi: vuokraaja edellä.

Kumpi voittaa eri oletuksilla (10 v)

Asunnon arvonnousuSijoitus 4 %Sijoitus 6 %Sijoitus 8 %
0 % / vVuokraa +26 000 €Vuokraa +44 000 €Vuokraa +66 000 €
1 % / vOsta +1 000 €Vuokraa +17 000 €Vuokraa +38 000 €
2 % / vOsta +32 000 €Osta +13 000 €Vuokraa +8 000 €
3 % / vOsta +65 000 €Osta +46 000 €Osta +25 000 €

Molemmat käyttävät asumiseen joka kuukausi sen mitä se maksaa, ja kumpi tahansa jolle asuminen on halvempaa, sijoittaa erotuksen. Vuokraaja sijoittaa alussa käsirahan ja varainsiirtoveron. Sijoitukset on muutettu rahaksi 30 %:n myyntivoittoverolla ja hankintameno-olettamalla. Oman asunnon myyntivoitto on verovapaa, kun siinä on asuttu kaksi vuotta. Ei huomioi yhtiölainaosuutta, kiinteistöveroa eikä muuttokuluja. Suuntaa-antava.

Yksi luku ratkaisee: asuntojen hintakehitys

Oletusluvuilla, eli 280 000 euron asunto ja 1 000 euron vuokra, ostaja menee ohi kuudentena vuonna. Kymmenen vuoden päästä ostaja on noin 13 000 euroa edellä. Tulos on kuitenkin herkkä yhdelle oletukselle: kymmenen vuoden jänteellä ostaminen voittaa vain, jos asuntojen hinnat nousevat yli 1,6 prosenttia vuodessa. Viiden vuoden jänteellä rajan pitää olla jo 2,0 prosenttia.

Siksi laskuri näyttää tasapisteen eikä pelkkää lopputulosta. Asuntojen hintoja ei tiedä kukaan etukäteen, mutta voit arvioida, onko oma alueesi todennäköisemmin rajan ylä- vai alapuolella. Suomessa asuntojen hinnat ovat kehittyneet viime vuosina hyvin eri tavoin kasvukeskuksissa ja muualla.

Mitä laskuri huomioi

Ostajan puolella

  • → Lainan korko ja lyhennys valitulla laina-ajalla
  • → Hoitovastike, joka nousee vuosittain
  • → Remontit ja korjaukset prosentteina asunnon arvosta
  • → Varainsiirtovero kaupanteossa
  • → Välityspalkkio myydessä
  • → Asunnon arvonnousu, myyntivoitto verovapaa

Vuokraajan puolella

  • → Vuokra ja sen vuotuinen nousu
  • → Käsirahan ja varainsiirtoveron sijoittaminen
  • → Kuukausierotuksen sijoittaminen
  • → Sijoitusten myyntivoittovero 30 %
  • → Hankintameno-olettama 20 % tai 40 %

Moni vertailulaskuri unohtaa kaksi asiaa, jotka kumpikin kallistavat tulosta: vuokraajan sijoitusten verot (ostajan eduksi) ja myynnin välityspalkkion sekä remontit (vuokraajan eduksi). Tässä laskurissa ne ovat mukana, ja voit muuttaa oletuksia kohdasta Lisäoletukset.

Kysymyksiä

Kannattaako asunto ostaa vai vuokrata?↓
Riippuu aikajänteestä. Lyhyellä aikavälillä (alle 5 vuotta) vuokraaminen on yleensä kannattavampaa, koska ostamisen kertakulut — varainsiirtovero, mahdollinen välityspalkkio ja muuttokulut — eivät ehdi kuoletua. Pitkällä aikavälillä ostaminen voittaa yleensä, koska lainanlyhennys kerryttää omaa pääomaa ja asunnon arvo nousee. Laskuri näyttää tasapisteen omilla luvuillasi.
Paljonko varainsiirtovero on 2026?↓
Asunto-osakkeesta eli kerros- tai rivitaloasunnosta vero on 1,5 % ja kiinteistöstä eli esimerkiksi omakotitalosta 3 %. Prosentit laskivat 12.10.2023 alkaen aiemmasta 2 ja 4 prosentista. Tärkeä yksityiskohta: vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli kauppahinnasta johon lisätään mahdollinen yhtiölainaosuus. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui 1.1.2024, joten nykyään kaikki ostajat maksavat veron.
Mitä kuluja ostamisessa on vuokraamisen lisäksi?↓
Varainsiirtovero (1,5 % asunto-osakkeesta, 3 % kiinteistöstä), hoitovastike kuukausittain, taloyhtiön mahdolliset perusparannukset ja remontit, kiinteistövero omakotitalossa sekä myydessä välityspalkkio noin 3–4 %. Lisäksi asunnon arvo voi laskea — vuokraaja ei kanna sitä riskiä.
Miksi laskuri olettaa vuokraajan sijoittavan?↓
Vertailu on reilu vain jos säästetyllä rahalla tehdään jotain. Laskuri olettaa, että vuokraaja sijoittaa sen mitä ostajalta menisi käsirahaan ja varainsiirtoveroon. Joka kuukausi se, jolle asuminen on halvempaa, sijoittaa erotuksen. Usein se on alussa vuokraaja ja myöhemmin, vuokran noustessa ja lainan kuoltua, ostaja. Jos et oikeasti sijoittaisi erotusta, ostaminen on käytännössä pakkosäästämistä ja siksi sinulle todennäköisesti parempi vaihtoehto.
Huomioiko laskuri asuntolainan korkovähennyksen?↓
Ei, koska sitä ei enää ole. Oman asunnon asuntolainan korkovähennys poistui kokonaan 1.1.2023. Poikkeus on tulonhankkimisvelka: jos ostat sijoitusasunnon jonka vuokraat eteenpäin, korot ovat edelleen täysimääräisesti vähennyskelpoisia — mutta tämä laskuri vertailee omaa asumista, ei sijoitusasuntoa.
→ Asuntolainalaskuri→ Lyhennä vai sijoita→ Maksukykylaskuri→ ASP-tili

Tarkistettu 7.10.2026 · Varainsiirtovero: asunto-osake 1,5 %, kiinteistö 3 % (12.10.2023 alkaen). Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024. Lähde: vero.fi.