Päätöslaskuri
Lyhennänkö asuntolainaa vai sijoitanko?
Vastaus riippuu yhdestä luvusta: kuinka paljon sijoitustesi pitää tuottaa, jotta ne voittavat lainan koron verojen jälkeen. Syötä omat lukusi, niin laskuri kertoo sen.
Lainan korko ja tuotto oletetaan samaksi koko ajan. Asuntolainan korot eivät ole olleet vähennyskelpoisia vuoden 2023 jälkeen, joten korko on suoraan nettokustannus.
20 vuoden päästä, verojen jälkeen
Sijoittaminen voittaa 15 641 €
Tasapiste: sijoitusten pitää tuottaa yli 4,0 % vuodessa. Lyhennys tuottaa varmasti 3,0 %.
Lyhennä lainaa
- Laina maksettu
- 5 v 4 kk aiemmin
- Korkoja säästyy
- 18 886 €
- Sijoitettu lainan jälkeen
- 90 886 €
- Varallisuus lopussa
- 101 794 €
Sijoita erotus
- Lainan kuukausierä
- 1 109 €
- Korkoja yhteensä
- 66 207 €
- Sijoitettu yhteensä
- 72 000 €
- Varallisuus lopussa
- 117 435 €
Entä jos tuotto on muuta kuin oletit?
Tuotto 2 %
Lyhennä
+10 951 €
Tuotto 4 %
Sijoita
+33 €
Tuotto 6 %
Sijoita
+15 641 €
Tuotto 8 %
Sijoita
+38 628 €
Molemmissa vaihtoehdoissa käytät joka kuukausi saman summan (lainan erä 1 109 € + ylimääräinen 300 €). Kun laina on maksettu, lyhennysvaihtoehdossa koko summa sijoitetaan. Sijoitukset on muutettu lopussa rahaksi 30 %:n myyntivoittoverolla ja hankintameno-olettamalla silloin kun se on edullisempi. Jos myyt kaiken yhtenä vuonna, yli 30 000 euron voitoista vero on 34 %.
Nyrkkisääntö: lainan korko kertaa 1,3
Lyhennys tuottaa täsmälleen lainan koron verran, ilman veroja ja ilman riskiä. Sijoitusten tuotosta taas menee myyntihetkellä 30 prosenttia veroa. Siksi sijoitusten pitää tuottaa selvästi enemmän kuin lainan korko, jotta ne pääsevät edes tasoihin.
| Lainan korko | Sijoitusten pitää tuottaa yli |
|---|---|
| 1,5 % | 2,1 % |
| 2 % | 2,7 % |
| 2,5 % | 3,4 % |
| 3 % | 4,0 % |
| 3,5 % | 4,6 % |
| 4 % | 5,2 % |
| 5 % | 6,3 % |
200 000 euron laina, 20 vuotta jäljellä, 300 euroa ylimääräistä kuukaudessa, arvo-osuustili. Lyhyemmällä laina-ajalla raja nousee hieman, koska hankintameno-olettama ei ehdi auttaa.
Maailman osakemarkkinoiden pitkän aikavälin tuotto on ollut useimpia näistä rajoista korkeampi. Mutta pitkä aikaväli tarkoittaa vuosikymmeniä. 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä maailman osakkeet polkivat käytännössä paikallaan, ja kymmenen vuoden lainalla se olisi ollut koko vertailujakso.
Esimerkki: halpa laina ja iso kuukausisäästö
Lainaa on 420 000 euroa 1,8 prosentin korolla ja 15 vuotta jäljellä. Ylimääräistä rahaa jää 20 000 euroa vuodessa, noin 1 670 euroa kuussa.
Lyhentämällä
6 v 3 kk
aiemmin velaton, korkoja säästyy 25 300 €
Tasapiste
2,5 %
vuosituotto, jolla vaihtoehdot ovat tasan
6 % tuotolla
+53 000 €
sijoittamisen hyväksi 15 vuodessa
Näin matalalla korolla sijoittaminen voittaa jo 4 prosentin tuotolla noin 20 000 eurolla. Lyhentäminen voittaisi vain, jos tuotto jäisi 15 vuoden aikana alle 2,5 prosenttiin vuodessa. 2 prosentin tuotolla lyhentäminen olisi ollut 5 500 euroa parempi.
Milloin lyhentäminen on parempi valinta
Laskelma vertaa odotusarvoja. Elämä ei ole odotusarvo, ja lyhentämisellä on kolme etua, jotka eivät näy euroissa.
- ·Korko on korkea tai nousussa. Laskuri olettaa koron pysyvän samana. Jos euribor nousee, lyhentämisen tuotto nousee sen mukana.
- ·Aika on lyhyt. Viiden vuoden päästä eläkkeelle jäävälle osakeriski on suurempi kuin kolmekymppiselle. Velaton koti eläkkeellä pienentää tarvittavaa tuloa.
- ·Et pysy suunnitelmassa laskumarkkinassa. Sijoittaminen voittaa vain, jos et myy kurssien pudotessa. Lyhennystä ei voi paniikissa perua.
Toisaalta lainaan maksettu raha on sidottu asuntoon. Jos tarvitset sitä myöhemmin, joudut ottamaan uutta lainaa. Sijoitukset saat myytyä muutamassa päivässä.
Miten laskuri laskee
Molemmissa vaihtoehdoissa käytät joka kuukausi täsmälleen saman summan: lainan normaalin erän ja ylimääräisen osuuden. Lyhennysvaihtoehdossa ylimääräinen osuus menee lainaan, ja kun laina on maksettu, koko vapautunut summa sijoitetaan loppuajaksi. Sijoitusvaihtoehdossa laina maksetaan normaalisti ja ylimääräinen osuus sijoitetaan alusta asti.
Lopussa molemmissa on velaton asunto ja sijoitussalkku. Salkut muutetaan laskennallisesti rahaksi Suomen verosäännöillä: 30 prosentin myyntivoittovero, arvo-osuustilillä hankintameno-olettama erä kerrallaan (20 % tai yli kymmenen vuotta omistetuissa 40 %) ja osakesäästötilillä vero voiton osuudesta. Lue tilien eroista lisää OST vai AOT -oppaasta.
Kysymyksiä
Kannattaako asuntolainaa lyhentää vai sijoittaa?↓
Onko asuntolainan korko vähennyskelpoinen vuonna 2026?↓
Maksaako ylimääräinen lyhennys jotain?↓
Pitäisikö ensin olla puskuri?↓
Voiko ylimääräisen summan jakaa?↓
Tarkistettu 7.10.2026. Verotiedot: Verohallinto. Laskuri on suuntaa-antava eikä ole sijoitusneuvontaa. Tulevaa tuottoa tai korkoa ei voi tietää.